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買賣房屋如何節省土地增值稅的4大心法,土地增值稅減免有撇步!

土增稅

這幾年房市景氣大好,不少持有房子的屋主也趁勢在市場上賣了好價格。房潮有個朋友抓準時機把舊房子賣了,準備換成大房子。原本他預計可以小賺一筆,但在繳完土增稅後獲利所剩無幾。

與她聊天過程當中,我發現他對於土地增值稅的減免沒有太多概念,甚至他的房仲都沒有在第一時間提醒客戶,或是告知客戶合法的節稅方法,於是就這樣他先繳了100萬的土增稅。還好事情發展的不算太晚,以下就是我跟她解說3大節省土增稅的心法。

土地增值稅計算方式?

土增稅算法
土增稅試算程式

土地漲價總數額=(當年公告現值-前次移轉現值*物價指數(參考下表))*面積*持份

(142278-95826*101.6)*2437.25*10364/1000000=NT$1,134,634元

您的土地前次移轉年月為 :民國 100年11月

土地持有年限:20年以下

(一) 按自用住宅用地稅率預估稅額=土地漲價總數額(a) × 稅率(10%)
NT$1,134,634元 ×10% = NT$113,463元
 

(二)按一般用地土地稅率預估稅額 =土地漲價總數額(a) × 稅率 ( 20.0% ) - 按物價指數調整後原規定地價或前次移轉現值(b) × ( 0% )
NT$1,134,634元 ×20.0% – NT$2,459,260元 ×0% = NT$226,927元

土增稅試算點我

土增消費者指數

物價指數計算,由於土地謄本購買當下公告現值時間點是在104年1月,而前次買賣移轉時間點是在100年的11月,將100年11月物價指數110除以104年1月物價指數108.3再乘以100,得出來的數字約101.6,就是約當物價指數!

免繳土地增值稅

土地屬公共設施保留用地、農業用地作農業使用、夫妻贈與間之移轉分別亦有免徵或不課徵土地增值稅之適用。

一般建地買賣土地增值稅減免4大心法

1.一生一次土地增值稅每人一生都有一次適用10%自用住宅優惠稅率,這項政策必須自己主動提出申請,不然可是會錯過權益喔!

2.夫妻若有一方尚未使用過一生一次,因為夫妻之間贈與免稅,可以移轉至尚未使用過的一方,再利用一生一次做土增稅節稅。

3.重購退稅指的是在出售前後兩年內(先賣後買,先買後賣都算)再次購入自用住宅,新購土地地價超過原出售土地地價扣除繳納土地增值稅計算之餘額,退還不足支付新購土地地價之數額,最多退還已納土地增值稅額。但如果5年內又賣出,則必須在補繳以退回的增值稅。

4.使用過一生一屋的人,若符合一生一屋的規定,移轉時可以享10%優惠稅率。

所謂的適用條件包含:

(一)已使用過一生一次稅率優惠10%

(二)出售都市土地面積未超過1.5公畝部分或非都市土地面積未超過3.5公畝部分

(三)出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女,無該自用住宅以外之房屋

(四)出售前持有該土地6年以上

(五)土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前,在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿6年

(六)出售前5年內,無供營業使用或出租

結語

由於我的朋友沒有主張一生一次優惠稅率,於是我建議他在購入新屋時(2年內)一定要主張重購退稅,有機會把當初繳的大筆稅款退回。事後他也表達了感謝,否則他就真的白繳了一筆稅款!

法律是保障懂法律的人,買賣房屋如果有不清楚的部分,仲介公司不一定會主動提醒你,但你如果自己主動詢問,一定可以得到答案,祝福大家買賣交易愉快!

大頭

關於房潮筆記!
零經驗也能快速買房自住投資

HI,大家好,我是房潮!

我在30歲那年買下人生第一間房子!從前,我覺得買房是一件遙不可及的事,沒有富爸爸富媽媽,小資女畢業後工作努力存錢,但眼看步步高升的房價,還是覺的買房遙不可及。

但因為喜愛投資理財,努力學習知識,直到偶然機會,我的觀念徹底轉變,同時間很快的就買到我自己的第一間房子。從自住到投資,從買賣到裝潢,希望能將自身經驗分享,並彙整市場資訊做成筆記,期望能夠幫助更多投資自住買房新手。

0經驗也能快速搞懂房地產自住投資筆記SOP流程,非常重要但又容易被忽略的細節,都會在筆記中整理給大家。

房潮筆記
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