零頭款買房有影嘸? 無自備款買房3種手法陷阱不可不慎

零頭款買房

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買房一定要頭期款嗎?

相信不少人在網路上常常看到類似的廣告,買房0頭期款,真的有辦法如同廣告說得這麼好,零頭期零自備款就可以買到房子?

零頭款買房話術

這樣的廣告台詞實在是太吸引人,市面上也有不少老師打著0元買房名義,大肆招攬學生。下面房潮就為您拆解一般市面上老師的教的無自備款買房方式,江湖一點絕,說破不值錢。

2021買房子沒有頭期款手法1:AB合約

早年這樣的手法在房產市場盛行,投資客買房可以全貸甚至超貸時有耳聞。

AB約手法大致是假設甲看上一間房子願意以500萬購買,而賣方乙也接受買方的出價並同意把買賣成交價寫高成700萬。銀行通常會參考房地產座落的地點以及房貸貸款人的還款及信用能力,一般來說都有機會可以帶到8成。

以700萬的8成等於可以貸到560萬,但實際上買賣雙方私下願意成交價格是500萬,等於甲方不但不用出任何一毛錢就可以買到房子,另外還會多貸出60萬(超貸)裝潢金。房貸試算點我

早年因爲相關法令不慎完備,加上銀行,代書,投資客各自有利益考量,造就那個年代全貸超貸盛行,目前已有相關法規,AB合約是絕對不合法的,請不要以身試法。

AB合約風險:既然是假合約,就會背負偽造文書詐欺等罪名,千萬別以身試法。

2021買房子沒有頭期款手法2:信貸+房貸

全額貸款買房的第二種手法,就是頭期款的部分以其他貸款方式填補,最常見為信貸。這個部分並沒有牽涉到違法的問題,但卻需要去考量風險上的問題。

假設丙買了一間房子成交在1000萬,其中800萬是房屋貸款,剩下200萬透過信用貸款去補足,表面上丙是無自備款買房,但因為信貸本身利率就比較高,以5%信貸利率7年本利攤還,200萬的試算貸款每個月就要負擔$28268,加上原本800萬貸款年利率1.6%房貸20年,每月還款$38973,這金額負擔之重,要審慎評估是否能夠負擔。

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信貸買房風險:如果沒有拿捏好是否可以負擔每月還款金額,將會是一筆非常有壓力的支出。

2021買房子沒有頭期款手法3:二胎或是增貸

這是建立在購買人原本就有一至少一間房產的情況下,就可以透過房屋二胎或是增貸籌措的下一間房子的頭期款。資金借貸成本可能相對於信貸小,但借款人還是要評估自身還款能力,避免因為每月還款額負擔太重而產生違約風險。

二胎或是增貸買房風險:評估自身還款能力,否則可能會有無法還款違約的風險。

預售屋0頭期款買房

在政府喊打房的年代,居然在這1~2年的廣告看板出現所謂的零付款或是低首付的預售屋建商建案。第一次買預售屋點我

某方面這跟預售屋本身的特性,預售屋因為買主在簽訂契約到實際交屋中間大約會經歷2~3年的時間,這期間包含訂金,簽約金,開工款,大約10%~15%,最後尾款是尾款的部分。

有些建商會提供2~3年的無息貸款,也就是說如果你手上沒有準備多頭期款,那建商會借消費者錢,然後消費者在分期還款。

表面上建商似乎是非常佛心,居然願意無息貸款,其實只不是建商換個話術包裝,將每個階段要繳交的金額轉化成月付款。

舉例假設買1000萬的房子,頭款10%,加上工程款5%等於在交屋前陸續要繳交150萬(假設3年)。建商用自己名義無息借款給消費者,每個月攤還$41666,仔細看就會發現其實是換湯不換藥,就是換個方式繳費而已。

結語

零元買房在市場上並不是不可執行,但其背後所隱藏的風險,是投資人再進場之前就要審慎考慮。如果能夠掌控好風險,其實上述某些方式還是可行,也可以讓投資人不需要一下子就拿出一大筆錢,透過月付款的方式減輕額度負擔。

大頭

關於房潮筆記!
零經驗也能快速買房自住投資

HI,大家好,我是房潮!

我在30歲那年買下人生第一間房子!從前,我覺得買房是一件遙不可及的事,沒有富爸爸富媽媽,小資女畢業後工作努力存錢,但眼看步步高升的房價,還是覺的買房遙不可及。

但因為喜愛投資理財,努力學習知識,直到偶然機會,我的觀念徹底轉變,同時間很快的就買到我自己的第一間房子。從自住到投資,從買賣到裝潢,希望能將自身經驗分享,並彙整市場資訊做成筆記,期望能夠幫助更多投資自住買房新手。

0經驗也能快速搞懂房地產自住投資筆記SOP流程,非常重要但又容易被忽略的細節,都會在筆記中整理給大家。

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