第一間房子該「投資or自住」?先搞清楚買房目的6個必問Q&A

第一間房子

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第一間房子該「投資or自住」

在討論「自住 or 投資」之前,大家可以優先考量的是機會成本~

以我自己為例,當初在考量第一間房子該投資還是自住。如果我暫住家裡,機會成本是0;如果在外租屋,以租金20000元/月計算,等同於貸款1500萬所付出的貸款利息是一樣的;但如果投資出租,減去在外租屋的費用,每個月還有額外淨收入。

藉由這個簡單的公式,我很快釐清我的第一間房子要買來投資而非自住。你也可以透過簡單的機會成本公式評估買房自住或投資!

買房目的6個必問的Q&A

為何買房,當初的起心動念並不是因為很想要有自己的小窩,而是因為房屋相對保值抗通膨。我受夠了存了一筆金額在銀行,卻只能每年領極低利息,且通膨還會吃掉我的利息收入,讓我的存款越存越貶值。

心中的想法是這樣,但跨出第一步時還是相當迷茫。因為對於房地產一無所知,因為聽到太多市場上的流言蜚語,也還不清楚自己想要投資還是自住,看了幾間房子之後便作罷。

給首購族的建議,買房之前先問自己下面6個問題,審慎的思考自己的目標與需求,再決定買房也不遲。

Q1.你有沒有買房焦慮症?

這裡提出買房焦慮症,是因為我常常會發現,身旁不乏想買房的朋友,明明經濟條件不差,卻怎麼也沒買成。

我把他歸咎於買房焦慮症,有需求也有能力,但到了緊要關頭卻有各種買不成房子的理由。如果你也有這種徵兆,跨越心理障礙絕對是第一步。

我有一個朋友,收入不錯且單身無家累,存款至少600-700萬,想買房,但每天都在抱怨買不起房子。三年過去了,他的存款又更增加了,但他還是在抱怨房價太高買不起房子。而實際上,他每月付在房子的租金,如果他已經買房子,租金完全可以付掉房貸利息還有剩。

Q2.買房目的是什麼?

誠如我在段落第一行提到,我買房的動機當初只是為了想要保值抗通膨。檢視自己買房是為了自住,保值或是投資增加被動收入? 每個需求考量的房地產標的也會不一樣。

Q3.財務承受能力

對於許多首購族來說,財務上往往不是特別寬裕。以自住來說,一般專家建議房貸控制在收入的30%~50%,但這樣的評估方式並不是每個人都適用。假設今天一個月收入3萬元的小資,其中1~1.5萬的收入全拿去繳房貸,剩下的部分怎麼支付日常所需? 相反的,如果月收30萬的高收入家庭,一個月支付10萬元的房貸費用,剩下20萬的部分仍可以保有很不錯的生活品質。

Q4.投資報酬率計算

如果你買房的動機是為了投資,了解投報率的計算非常重要。有時候我聽到有些人嚷嚷著也想要買房投資,卻連最基本的投報率計算都沒有概念,現在網路搜尋都很方便,事先做足功課,投資才可長可久。

租金投報率=年收租金/買入房價*100%

房屋買賣報酬率=(賣出價-買入價-其他成本)/(房屋買入價+其他成本)*100%

舉例:

小美擁有一間出租公寓收租3萬/月,一年收租36萬,期初買進價格為600萬,租金投報率=36/600*100%=6%

Q5.鎖定區域本身的優勢與劣勢

自住房通常會鎖定在距離自己公司或是小孩學校交通距離便利的區域,附近最好也能夠滿足一般生活機能。

投資房考量更多的是出租率高的區域,像是大學城附近不見得交通機能生活機能完備,但因為有學生住宿的剛性需求,空置率低出租率高。

Q6.提列家具,裝潢預算

一般小資族在付完房貸頭款之後,可能就沒有預算裝潢,這邊還是要回歸你買房的標的。

如果是預售屋或是新成屋,我建議是並不需要特別再花一筆錢裝潢,善用家飾軟裝,絕對可以營造出絕美的空間質感;中古屋或老屋,建議一定要提列一筆合理的裝修費用,因為屋齡較高,相對房屋本身的結構、屋況也因時間的久遠,通常已存在著一些問題需要解決,這關係著居住品質與生活安全,費用省不得。

買房≠資產

資產負債

買房或投資絕對不是同一件事,從上圖我們可以很清楚的看到,富人的現金流,購入資產是為了產生現金流(每月現金收入),而不是為了要增加每月額外支出;套用在房子的講法就是,買入房子是為了創造每月的現金流(租金)。

如果說每月收到租金減去房貸利息支出還有淨收入,那這就是一個會帶來現金流的資產;如果每月只有房貸支出卻無任何從資產上的收入,那這就是一個負債,而不是資產。

這裡不是要提倡大家一定要買房投資而不自住。以前面的故事來說,如果他把每個月的租金移轉到買一間房子,房租拿來繳房貸,等於不增加負擔下額外還擁有一間房。且房子未來說不定有增值的空間,不是一舉兩得!

買房投資注意事項

1.投資需要考量地區租金(591租屋網),房屋總價以及裝潢成本並且一定要計算報酬率

2.買房標的預售屋,新成屋,中古屋他們都有各自的目標族群,在投資前要做好投資規劃

3.獲利的來源是租金現金流還是資本利得

4.提高報酬率的方法,包含控制買入及裝潢成本,善用軟裝提升質感拉高租金等

5.控管潛在風險,包含資金控管,房市景氣不佳時如何應對,租客管理等事先都要規劃好

除了資金門檻,只要肯學習+行動,絕對就有機會找到適合自己的房子。

大頭

關於房潮筆記!
零經驗也能快速買房自住投資

HI,大家好,我是房潮!

我在30歲那年買下人生第一間房子!從前,我覺得買房是一件遙不可及的事,沒有富爸爸富媽媽,小資女畢業後工作努力存錢,但眼看步步高升的房價,還是覺的買房遙不可及。

但因為喜愛投資理財,努力學習知識,直到偶然機會,我的觀念徹底轉變,同時間很快的就買到我自己的第一間房子。從自住到投資,從買賣到裝潢,希望能將自身經驗分享,並彙整市場資訊做成筆記,期望能夠幫助更多投資自住買房新手。

0經驗也能快速搞懂房地產自住投資筆記SOP流程,非常重要但又容易被忽略的細節,都會在筆記中整理給大家。

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