40年老屋翻新流程大解密,實戰老屋翻修注意事項和舊屋翻新貸款選擇

老屋翻新

為什麼要老屋翻新

在住宅的選擇上,越來越多年輕人選擇老屋翻新作為新居。其一是因為房市價格居高不下,低利率的環境讓房價持續升高;其二老房因為沒有公設佔比問題,使用空間大,相比價高且空間狹小的新成屋CP值更為划算。

如果以新婚夫婦扶養兩個小孩的狀況下,同區域相同價位老屋翻新後父母與小孩可以各自有私人空間(房間),但如果是新成屋大樓只能隔出一房或勉強隔出二小房,這方面就是要有所取捨,預算有限之下不如以屋齡換取居住空間。

裝潢需要監工嗎?找統包還是設計師?

老屋翻新好處

1.改善老屋安全問題: 老屋大多存在潛在建材老舊、壁癌滲水、管線鏽蝕、耐震不足、未符合消防規定等問題,透過修繕翻新,才能確保居住安全。

2.改善老屋引發的健康擔憂: 台灣由於氣候普遍潮濕,再加上建材老舊、通風不足,房屋就會變成細菌孳生最佳場所,導引發牆壁長黴,甚至是壁癌產生,人如果在這環境待久了,容易有健康上的隱憂。 汰換掉老舊建材,不僅可改善環境問題,還可趁著翻修基礎工程的進行,加強房屋的採光與通風,同時以強化房屋自身的濕度調節能力。

3. 格局可以依照需求重新做調整:由於老屋在進行裝潢工程時會大範圍拆除,從最基礎的工程開始做起,也是房屋規劃新格局的大好時機。跟您的設計師規劃家庭成員與生活習慣,將房子改成最適合居住的格局。

爲什麼有人願意買老屋裝修的房子?自己翻新還是投資客裝修房?

下面就是實際翻修40年老屋的範例,我將會一步步解析老屋翻修的每個步驟

老屋翻新流程

1.找設計師規劃設計

老屋翻修通常會設計大範圍拆除,格局重新調整大改造,找設計師規畫這個步驟建議是不能省。好的設計師能夠將空間格局規劃的面面俱到,除了格局動線舒適度,採光度,另外家具擺放空間的規劃這些小細節都會事先丈量規劃好,才不會有裝潢完發現家具擺不進去的窘境。

2.價格估算及簽約

與設計師溝通需求及預算,接下來就是等平面設計圖以及3D設計圖出爐(這個地方可以在與設計師溝通作調整),雙方同意價格之後,就進入正式簽約動作。

3.舊屋翻新貸款評估及申請

目前市面上的房屋翻修裝潢貸款主要以信貸的形式作貸款,但信貸核准的金額通常比較少且利率較高。若房屋自有持有年數較久,已經還過幾年貸款或是早已經全數繳清,不妨可以透過增貸方式作裝潢款借款。另外,善用政府機關老屋翻修申請補助政策,也是能夠補貼部分開銷。

4.老屋翻新基礎工程-保護

房屋在裝修之前要先做好施工前保護措施,不論是利用塑膠布,軟墊,夾板等保護梯間電梯等,避免造成損害。

5.老屋翻新基礎工程-拆除

依程序是由上往下,由內往外,由木作到泥作,大門會是最後拆除。而在拆除過程當中因為格局可能也會有所變動,進而影響水電管線分布,斷水斷電之前應注意總開關以及跟大樓相關單位達成共識。

差除-1

裝潢開工前拜拜

差除-2

地板拆除

差除-3

木作拆除

6.請老屋翻新基礎工程-泥作

先砌磚牆隔間,氣完之後請鐵工鋁工量門窗尺寸,這裡要注意未來地板高度的設定,避免門檻低於完工後的地板。在下次泥作再次進場之前安裝固定好窗框,廚房門框。

進料-1

進料

砌磚-2

砌磚隔牆

窗框-3

固定門框窗框

7.老屋翻新基礎工程-水電工程

這裡就是要重新配置冷熱水管,排水管,插座以及電線線路,此時冷其空調也需要先確認好位置進行配管。

水電-1

水電工程

水電-2

水電工程

水電-3

水電工程

8.老屋翻新基礎工程-泥作二次進場

水電完成後,泥作會再次進場將磚牆泥抹平。在此之前請務必在確認水電線路埋設都正確避免重新施作尷尬情況。廚房跟浴室在此階段也開始進行防水及貼磚。

泥作-1

泥作

泥作-2

泥作

泥作-3

泥作

9.老屋翻新進階工程-木作

再來是木作的項目,包含天花板,木地板,以及櫃體牆面的裝潢,廚具衛浴在此也可以一同進行。

木作-1

鋪磚

木作-2

木作

木作-3

貼磚

10.老屋翻新進階工程-油漆以及清潔

裝潢工程最後階段油漆工程,流程是防護,補土,批土,砂磨,底漆,面漆。等到油漆完成,接下來就是最後配件安裝,包含玻璃,燈具,插座細節以及清潔工程。

11.家具軟裝潢風格擺設

最後就是家具以及軟裝進場,就大功告成啦~

老屋翻修注意事項

這裡有幾點老屋翻修注意事項要特別注意,首先老屋的問題較多,錢要花在刀口上,基礎工程的修補絕不能少,若預算有限,建議要先將重點放在強化屋子的基礎體質,以及現有暴露問題的改善。

再來,拆除老房屋時切記不可動到梁柱及結構牆,如果真的必須要動到主結構,一定要用建築師審查之後才能動工。

最後,許多老房都有頂樓加蓋或是後院加蓋,但要注意違建的問題,先跟有關單位報備,可以省去很多麻煩以及被舉報的困擾。

房屋翻修費用預算評估

裝修價格多寡並沒有一定的公式,也因為個人預算不同,使用得材料等級不同,裝修成本也會大有差異,一般來說中古屋裝潢價格一坪抓5~9萬,老屋一坪抓8~12萬裝潢價格是比較合理的。

若真的想省一些預算,建議在可行狀況下不要去變動到格局,打牆砌磚,重拉水電管線成本都會再往上拉。另外就是減少木作像是櫥櫃系統櫃等工程,這類外加裝潢可以以家具去作替代,也能夠省下一筆預算。

大頭

關於房潮筆記!
零經驗也能快速買房自住投資

HI,大家好,我是房潮!

我在30歲那年買下人生第一間房子!從前,我覺得買房是一件遙不可及的事,沒有富爸爸富媽媽,小資女畢業後工作努力存錢,但眼看步步高升的房價,還是覺的買房遙不可及。

但因為喜愛投資理財,努力學習知識,直到偶然機會,我的觀念徹底轉變,同時間很快的就買到我自己的第一間房子。從自住到投資,從買賣到裝潢,希望能將自身經驗分享,並彙整市場資訊做成筆記,期望能夠幫助更多投資自住買房新手。

0經驗也能快速搞懂房地產自住投資筆記SOP流程,非常重要但又容易被忽略的細節,都會在筆記中整理給大家。

發佈留言

發佈留言必須填寫的電子郵件地址不會公開。 必填欄位標示為 *