降息升息房地產央行開示一樣漲?台灣房地產的6大矛盾

升息房地產

最近看到一篇報導,是央行總裁楊金龍在接受媒體訪問時,談到近日通膨壓力的議題: ⌜台灣如果率先升息,利率更高會吸引資金進來,對房地產反而更不好。⌟ 這樣的答案真的是讓人啼笑皆非,不管升不升息,等於是擺明告訴大家房價只會更高。

當然,這並不代表我不認同他所說台灣先升息,會再引發一波房市資金潮。

降息升息房地產影響?

傳統理論上,降息房貸族減輕負擔,每個月房貸利息支下降,無疑來說有催生房市交易量,甚至進一步帶動價格;相反的,由於升息由於房貸成本增加,能夠抑制房市甚至打壓房價。但,事實上是這樣嗎?

經濟理論跟現實狀況時常發生不吻合的狀況,是因為經濟模型的變因太少,而實際社會的可變因子太多。2000-2001網路泡沫,利率連11降,當時的房屋成交棟數也來到歷史新低。而這次通膨高漲,又在全世界預期接下來經濟會逐漸復甦的狀況下,率先升息很有可能會引發熱錢短暫進駐,帶動房市資金潮。

台灣房地產泡沫?

有鑑於台灣目前房地產價格實在高得驚人,過去20年台灣薪資幾乎是原地踏步,房地產反而節節高升,早年買到房的都可以明顯感受到房價飆漲的甜頭。還有一派指出台灣房地產泡沫危機,關於這個問題已經被討論了10幾年,我們看到的房價只有越來越高。

早年日本房地產泡沫失落的20年,因為廣場協議調整匯率,日本經濟出現停滯,加上加重的房屋稅,日本政府親自撮破泡泡。最近中國大陸一線城市房價狂跌,也是因為習近平⌜共同富裕⌟目標,政府伸手強力介入房市價格。若政府不敢強力出手,他高整體持有成本,房價要回到合理的狀態難上加難。

台灣房市6大矛盾點

1.利率即便看升,也無法壓抑房價

台灣近幾年升息,降息幅度不大,即使升息也是慢慢升,升不高,利率成本的提高無法有效壓抑購屋的需求。

2.投報率世界低,房價仍不斷上漲

台灣人買房,看得是未來賣出可觀的報酬率,即便租機投報率不高,只要持有一段時間(加上台灣持有房產稅率極低),未來仍有增值空間。

3.空屋率高,房價仍不跌

都市區域土地越來越少,土地稀有加上租稅制度扭曲,房價難以下跌。

4.房價所得比越來越高,房價上漲仍無趨緩

台北市房價所得比榆15倍居全球之冠,但大家對房市的熱情仍有增無減。除了傳統的有土斯有財的觀念,即便縮衣節食,大家還是想存錢買一間房,這也是房市熱絡的原因。

5.房貸餘額報表,房貸仍不跌

市場熱錢資金流向會在各個市場茲間輪動,一開始有提到,央行總裁提到若台灣率先升息,會引發資金進入台灣蔓延到房市,資金氾濫無處去才是根本問題。

6.房市成交量下滑時也不見價格下跌

最直接的範例就是奢侈稅實施之後,全台交易量急遽下跌,但也沒聽說房價因此修正。交易是變少了,但由於房貸以及持有成本低,房屋持有者並不急著出脫,甚至透過增貸方式借低息套利高獲利商品賺取價差。

大頭

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零經驗也能快速買房自住投資

HI,大家好,我是房潮!

我在30歲那年買下人生第一間房子!從前,我覺得買房是一件遙不可及的事,沒有富爸爸富媽媽,小資女畢業後工作努力存錢,但眼看步步高升的房價,還是覺的買房遙不可及。

但因為喜愛投資理財,努力學習知識,直到偶然機會,我的觀念徹底轉變,同時間很快的就買到我自己的第一間房子。從自住到投資,從買賣到裝潢,希望能將自身經驗分享,並彙整市場資訊做成筆記,期望能夠幫助更多投資自住買房新手。

0經驗也能快速搞懂房地產自住投資筆記SOP流程,非常重要但又容易被忽略的細節,都會在筆記中整理給大家。

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