點交與不點交法拍屋可以貸款嗎?一次搞懂法拍屋買賣流程

法拍買賣流程

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早期我們聽到許多投資客市價5折甚至更低價格買到法拍屋,然而隨著台灣房市價格節節高升,更多投資者以及自住客相繼轉往法拍市場,造成目前點交法拍市場趨於熱絡,反而要找到便宜划算的標的變得困難。相對來說,不點交市場仍有較大的價差空間,但是不點交法拍因為後續交屋障礙等因素較為複雜,一般人不敢輕易嘗試。

如果您是新手剛接觸這個市場想要了解法拍屋購買流程以及注意事項,那麼這個文章非常適合您繼續讀下去。

法拍屋是什麼?

你對於法拍屋的印象是什麼?屋主欠一屁股債?凶宅?還是會和黑道牽扯上關係。

房子被法拍的主要原因:

  1. 積欠銀行債務
  2. 積欠個人債務
  3. 欠稅

因以上因素使房子遭債權人強制執行而遭法院拍賣,便形成了法拍屋。

我曾經聽過有人說去買法拍屋就是趁人之危,我其實完全不同意這種說法,反而我認為購買法拍屋的人實際上是幫助欠款人解決部分問題。房屋被法拍大部分都是因為屋主無力償還欠債而資產遭法院查封拍賣,而競標的人出價購買,某種程度上是幫忙欠款人還錢。細節的部分不在此篇討論,我們將專注於法拍買賣的流程。

哪些人適合購買法拍屋

購買法拍屋動機成投資或是自住,但由於法拍屋某些限制,建議先評估下方幾個因素,再決定自己要步要參與法拍市場。

1.不能看屋,只能從查封筆錄或自行實地訪查周遭環境,亦或是詢問警衛左鄰右舍了解屋內狀況。

2.投標時要先將保證金支票和投標單一同投入票匭才算完成投標,一般為底標價之20~30%。

3.早期法拍貸款困難,但隨著越多人參與法拍市場,其實有不少銀行相繼加入法拍貸款市場,詳情請往下滑到法拍屋可以貸款嗎?有更詳盡的解說

哪些人適合購買法拍屋

法拍屋的拍次共有四拍,通常一拍價格為市價~9折間,若當次流標則會在2至3週以8折進入下一拍次。

若是到了第三拍64折仍然流標時,會出現一個「應買」的狀況,即可以用第三拍底價直接購買,招標時間長達三個月,若無人要買即進入第四拍。

若四拍皆流標,則會重啟一輪新的法拍流程。

但實際上好的物件一般在二拍,三拍之間即會拍出,近期市場更是出現怪象,法拍物件居然是以比市價更高的價格拍出,排除特殊原因,只能說房市太熱,或是在法拍仲介的鼓吹之下,拍出的價格到了讓人跌破眼鏡的程度。

舉例來說一個法拍物件市價1000萬:

  • 一拍:1000萬
  • 二拍:800萬
  • 三拍:640萬
  • 應買:640萬
  • 四拍:512萬

上網尋找法拍屋資訊

法拍屋的資訊可以由以下管道取得:

1.司法院官網,進入後點「資料查詢」→「法拍公告查詢」即可查詢各地方法院之拍賣資料。

2.各地方法院網站

3.台灣金融資產服務有限公司,俗稱金拍屋

4.各家銀行官網資訊,就是所謂的銀拍屋

調閱該物件的土地及建物謄本

謄本就如同房屋的身分證,可以看出房屋的基本資料,

包含登記日期、建物門牌、建物坐落地號、主要用途、主要建材、建物完成日期等。

此外,登記次序更可看出此房屋是轉第幾手及屋主持有的時間,

其中最重要的是,「擔保債權總金額」代表抵押給銀行擁有的「權利總值」,通常為貸款金額的1.2倍

調閱謄本有兩個方式(費用都是每頁20元):

  1. 自行至地政事務所申請。
  2. Hinet地政服務網申請。

在住宅的選擇上,越來越多年輕人選擇老屋翻新作為新居。其一是因為房市價格居高不下,低利率的環境讓房價持續升高;其二老房因為沒有公設佔比問題,使用空間大,相比價高且空間狹小的新成屋CP值更為划算。

如果以新婚夫婦扶養兩個小孩的狀況下,同區域相同價位老屋翻新後父母與小孩可以各自有私人空間(房間),但如果是新成屋大樓只能隔出一房或勉強隔出二小房,這方面就是要有所取捨,預算有限之下不如以屋齡換取居住空間。

實際勘查心儀標的物

對於想要投標的標的物,建議可以先在google map上面勘查一下附近的住家環境。實際走訪多詢問附近里長街訪鄰居的意見。如果您勇氣十足的話,不妨去按個門鈴,運氣好的情況下,屋主會願意讓您進門勘查。(這裡記得態度一定要良好,並且以幫助屋主尋求雙贏的態度,與屋主商量是否可以入內觀看房屋的現況)。

法拍屋可以貸款嗎?

早期法拍困難,得標後七日內就要繳清尾款,因此需先找到願意代墊尾款的銀行,但目前如果是點交的房屋,開始有越來越多家銀行承做這塊業務,包含得標後7日內的代墊款(此時因為是屬於無擔保的借款,利息會比較高),以及過戶後取得不動產權的一般房屋貸款。

不點交貸款相對上就困難許多,因為不點交的風險較大,所以目前銀行一般是不願意做代墊款的動作。建議投標不點交房產前資金要準備充裕,或是短天期借款可以找民間業者做短期周轉(但相對利息與風險也高許多,借款前請慎重考慮),帶法拍尾款繳清,過戶後就可以拿著房屋的所有權狀到一般銀行做房貸貸款。

法拍屋貸款試算

法拍代墊銀行

從法拍得標到7天內至法院民事執行處繳清尾款,付清之後法院會給你一張 [不動產權益移轉證明書]。

一般民眾要在7天內籌措上百萬金額有困難度,這時候就會尋求銀行或是民間借貸籌集資金。

銀行法拍代墊屬於無擔保貸款,利率較高大約在6%上下,跟個人信貸利率差不多,部分案件比較棘手法拍銀行基本上是拒絕代墊申請。

民間法拍貸款是以月計息,月利率大約2%,等於是年利率24%左右,會依照房屋條件跟借款人條件做評估。利率雖高,但是因為可代墊金額大,流程方便,如果只是短期墊款,還是可以當作短期籌資來源。等到房屋過戶完成,就把款項還清改由申請一般房屋貸款(一般房貸利率約1.6~2%)。

請在正式投標之前就與您常往來的銀行法拍房貸業務做聯繫,可以先請服務人員做簡單調查,此房屋是否銀行承做貸款,以及房貸貸款成數以及利率試算,且請銀行做好動撥代墊款的準備。

法拍屋投標

如果您是要親自到法院去投標,記得購買標單一份10元,可多買幾份避免筆誤。填寫標單一定要確認標單內容正確,如何填寫標單請點我,不然即便您得標但因為內容填寫錯誤也是會喪失資格。

最後就備妥標單、保證金支票、身分證及印章、在法院公告的時間地點到場投標即可。

得標&貸款

得標後需在七天之內到法院民事執行處繳清拍賣金尾款,並取得「不動產權利移轉證明書」。

由於一般人很難全額現金買屋,此時就要尋求銀行幫忙代墊尾款,代墊款為無擔保借款,因此利率較高,不過借款天數因為比較短,實際上金額都在可以接受的範圍。投標者可以在投標前致電向銀行申請該標的物的估價, 對可貸款的金額及自備款有個底,以免產生資金不足的狀況。

整個流程辦下來約1~2個月時間,辦完房貸,完成點交程序後,整個流程就算結束。

其他

若真的想參與法拍市場,了解相關知識是非常必要的。如果新手一開始比較沒有把握,建議也可以尋找民間代標公司,他們會提供專業的知識與流程,當然還包括代標服務。不過代標公司為人詬病的地方在於它的高額傭金收取,以及有些公司會積極喊價促成客戶成交(有成交才有傭金),在找這類公司之前還是要找比較有信譽的公司。

大頭

關於房潮筆記~
零經驗也能快速買房自住投資

HI,大家好,我是房潮!

我在30歲那年買下人生第一間房子!從前,我覺得買房是一件遙不可及的事,沒有富爸爸富媽媽,小資女畢業後工作努力存錢,但眼看步步高升的房價,還是覺的買房遙不可及。

但因為喜愛投資理財,努力學習知識,直到偶然機會,我的觀念徹底轉變,同時間很快的就買到我自己的第一間房子。從自住到投資,從買賣到裝潢,希望能將自身經驗分享,並彙整市場資訊做成筆記,期望能夠幫助更多投資自住買房新手。

0經驗也能快速搞懂房地產自住投資筆記SOP流程,非常重要但又容易被忽略的細節,都會在筆記中整理給大家。

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