買房新手

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第一次買房就上手

買房人生大事,尤其第一次購置房產,事先需要準備不少功課.第一次買房就上手,新手買房前4個一定要思考的問題,由我為大家整理第一次買房就能上快速上手的步驟。

希望各位能從我本身的經驗以及整理的筆記,快速篩檢出您心儀的好房子!

新手買房從熟悉的區域開始

我建議新手的第一間房子從自己熟悉的區域開始買起,或者是至少有親朋好友對該區域相當了解,能給予實際的建議.自己較為熟悉的區域,比較大的機會是在自己從小生長,或是長大讀書工作的區域.對於附近的生活機能,區域事物不用再重新熟悉,另外也不容易被建商或是房仲一些宣傳手法呼攏.

比如說新北市五股重劃區建案,打著10分鐘到台北的廣告口號,就有網友實測說明,10分鐘到台北只有可能是大半夜路上沒車時才勉強可以做到,且實際上也只是到北市蛋殼區北投一帶,如果第一時間不熟悉該區域,又沒有實際走訪過該交通路線,真的很容易就把錯誤的訊息植入腦中。

看房

太便宜的房子記得先停看聽

這不代表所有物超所值的建案都是有問題,不過如果是新手第一次買房,又沒有特別的關係(比如剛好親友認識想賣房的屋主或是自己親友是房仲)得到第一手得到破盤案件的消息,那麽就得要好好去了解這類房地產是否存在某些相對不利的條件,便宜優質的案件通常在第一時間就會直接被房仲自己本身或是投資客買走,沒有機會流入一般買方手中,如果有這類案件釋出,通常會有一些難以排解的先天不利條件.

在我學習的房地產的過程當中,不斷被提點房地產最重要的三大因素就是地點,地點,還是地點.房子本身老舊或是室內格局空間不良,破敗這些都是可以靠後天去努力改善,唯有地點這件事是憑個人努力卻無法去修正.地點好壞大致和交通是否方便,小至住家附近是否有嫌惡設施比如加油站,公廟有關。關於地點的部分我在後面會提出來和大家討論.

新手買屋要考量接手性

買房前要先想好,如果有一天準備要賣房,容不容易脫手?誰會是接手的族群?以國人平均10年換一次房來說,可以先從小房子買起,隨著人生規劃的改變,可以轉換到更大的空間.賣房換房一定會有接手性的問題,比如深山中交通不便的房子售出的時間就會拉的很長,或是標準小家庭格局3房2廳需求程度相對會比小2房2廳的市場更大,這些因素都是在買房之前就可以先考慮到未來的接手性問題。

資金規畫要保守

房地產是中長期持有的資產, 不論今天您的第一間房子是打算自住戶或是投資持有增值,在資金的規劃上要相對保守。房地產會也是會面臨市場上價格波動或是政策景氣改變,做好資金規劃,才不容易在風向轉變時被迫賠售出場。

我仍記得在2013年前後,那時新北副都心的房價正火熱,不管有房沒房的人都開始關注這塊區域。當時我在也去附近的區域看過好幾次,當時捷運仍未開通,附近大批重劃區建案,大樓一間比一間蓋的豪華,大批投資客進駐,房子快速賣光,但實際上卻沒有什麼居民入住。周圍生活機能不佳,交通不便,晚上更是宛如一座鬼城(當然現在重劃區的生活機能已逐漸完善,這是我8年前的記憶),當房價越逼近高點,投資客發現有行無市,轉手越發困難,加上交通不便承租也困難,開始有投資客因無力負擔每月繳交的利息而被迫賠售賣出。

通常這些投資客手上都有好幾筆這樣的投資案,所以當轉手不易,又無法順利出租讓房客分擔利息費用,就必須忍痛賠售快速賣出,這就是資金規劃不當產生風險。若一開始資金流就規劃充足,投資時間拉長,到今日其實都會有不錯的回報率。

買房子地點挑選

前面提到,購屋最重要的三大因素,地點,地點,還是地點。地點包含交通方便程度,未來轉手性,附近環境設施,未來發展規劃。

交通方便程度

交通是房地產最重要的活水,想像一下今天如果交通不便,不論工作,採買戶時和朋友聚會,都必須要跋山涉水,耗時耗力,縱使居家環境優美,房價便宜還是會讓人望之卻步。

淡水新市鎮附近環境優美,建案價格親民,但銷售的狀況不如預期,原因很大一部份就在於交通問題。區域離市區遠,推案量大,舊道路連接市區上下班塞車問題未解決,其他新的聯外建設尚未完成,種種阻力讓房價從炒作的高點3字頭又回落至1。

近期因為輕軌的完成,加上淡江大橋開工,爭議20年的淡北大橋通過環評,都市計劃變更將於2023年完工,重大交通建設,越來越多議題在此處發酵,房價也跟著緩步上升。房地產其實最終都離不開地點的問題,地點又與交通息息相關。當路開通了,人就來了,活水就來了,資金就來了。挑選地點,除了方便,生活機能好,還有未來轉手性也較好。

附近環境設施

生活機能性強對於房地產來說本身會是加分,但某些嫌惡設施建議在第一時間儘量避免掉,這些嫌惡設施不僅會在日常生活中帶來困擾,也會是日後賣房不順的重大阻力。

1.對生命安全造成威脅:像是飛機場,除了難忍的噪音,還有飛安的顧慮。加油站或瓦斯槽這類設施,不僅附近因為車流交通榮以紊亂,加上石油,瓦斯天然氣有外洩,還有火災及爆炸的隱憂,都必須加以考量。住家如果附近在高壓電塔附近,電塔產生的電磁波可能對人體健康會有影響。

2.對居家生活品質造成干擾:住家附近有公廟也算是嫌惡設施,祭祀產生的噪音,以及燃燒金紙產生的廢氣煙霧,都會干擾居家生活品質。住家附近有高架橋,停車塔,儐儀館或垃圾場及焚化爐,也同樣會產生噪音以及空氣污染的隱憂。另外特種行業若在自己附近,人員出入混雜,治安相對較差,也是必須考量的因素。

3.對心理層面產生影響:比如福地,路沖,兇宅,壁刀煞,四樓等。這類跟風水與心理有關的因素,信者恆信,不信者若住得舒適,相對來說影響程度也會小許多。

嫌惡設施

房屋本身結構

每個時期建築法規不太一樣,請大家參照下表每個時期建案需要注意的房屋結構問題。這部分建議要先詢問清楚房屋是否做過海砂檢測,若當初沒有檢測報告,可以向屋主要求做海砂檢測並訂定合約,若檢測出來氯離子過高可以無條件解約,保障自身權益。

 

結構問題權狀建築完成日
海砂屋集中在民國70年~80年
輻射屋集中在71年11月~75年1月
土壤液化日本阪神大地震後,民國86年新增土壤液化規範
順向坡林肯大郡坍塌後,政府修訂建築技術規則,民國89年山坡地住宅要避開

看屋重點

1.房屋座向

傳統意義上坐南朝北的房子來自於中國古代,當時房子以三合院,四合院為主,而古代帝王多定居於北方中原,座南朝北就有類似朝拜北方君主的意思。後來和人遷居來台,把這項傳統沿用到台灣的建築,也是古人對於中原故土家鄉思念的一種概念。

坐北朝南則是對於氣候上的考量更多,暖風從南方吹來,寒風從北方吹,大門迎暖風,背牆擋冷風,體感溫度上就有差異。

當然以現代人的考量更多是基於風水考量,現在房子都是鋼筋混泥土,不管是內房屋座向哪裡,寒風跟暖風都會被擋住,比起座向,我個人認為房屋本身採光,格局規劃,電梯及戶數更加重要。

2.室內採光

這部分我認為非常非常重要,沒有採光或是採光不佳的房子根本不適合居住。一個房子至少要有兩個採光面,空氣才能對流。所謂好的風水(第一個就提到風),有空氣(風)的流動才有好氣場,好的健康,風水本身就是居家環境科學的一種。

有先建案會出售地下室當作一般住宅,這類房子即便內部裝潢再華美,或是有安置小氣窗,天井,基本上還是乏人問津。沒有窗,沒有自然採光,很難有人能夠長期居住。所以市面上我們看到那些漂亮價格低廉,卻租或賣不太出去的房子,仔細觀察都是無窗無採光或是地下室房居多。

3.大樓電梯及戶數

同層4-6戶算是蠻標準範圍,如果同層戶數較多,通常房型可能也是以小套居多。要注意出入人士較爲複雜(戶數多加上很多住戶是短暫承租的租客)。電梯數也是看房的一個重點,通常3戶搭配一支電梯較為適當。

4.房屋樑柱位置

拿到平面圖先確認樑位置,不過壓樑的問題也不是無法解決,這類問題都可以透過裝修修飾,柱的部分能夠在室外空間會是最好,不但不會算到室內坪數空間,格局也可以更方正。

梁柱
黑色實心為梁柱,黃色部分為梁

5.格局空間合理

這點在現在的小宅或套房實際上很難做到,比如因為是內空間狹小,所以無法做到每間房都有對外採光,就可能產生暗房,或是廚房對廁所門,廁所對床等不佳格局空間。這部分就空間關係必須要有所妥協,善用長門簾,間接燈,玻璃之類裝潢手法,小空間還是可以住的很舒適。

6.公設比

造成公設比越來越高的原因包含,2018年後的建案,雨遮全面改為不計坪不計價,雨遮原本是屬於室內空間,在不計坪之後導致公設比被拉升。另外小坪數規劃的建案,通常一層的戶數會比較多,一層的戶數變多也會讓公設比變高。住商混合的建案,也因而衍生出很多一般事務所的問題,例如當層公用空間必須加設男廁、女廁和茶水間等等也會拉升公設比。

高公設比一直是台灣房地產為人詬病之處,所謂青菜蘿蔔都有人愛。如果不想花錢買公設,希望能夠入住實際買到的坪數,建議就是買入公寓。翻新後的老公寓,其居住的舒適度不比新建案差。其不方便之處包含垃圾處理,沒有電梯等,如能克服其實這樣的物件我是覺得挺好。中古華厦也是不錯選擇,有管理有電梯,公設比相對合理在20%以下,價格也比新建案親民。新建案若買方願意犧牲部分居住空間換取管理及居住品質,也會是好的選擇。

買賣流程

找到自己屬意的房子,接下來就是議價跟打合約。買賣流程情詳見下圖。

買賣流程

1.斡旋或邀約書

斡旋就是訂金的概念,付一筆訂金給仲介,請他代為向屋主議價。要約書則是另外一種形式,不付訂金而是簽訂要約書請房仲代為議價。

2.簽認

賣方同意買方的出價並答應簽約,就叫簽認。同意的方式不是只有在仲介提供的書面契約上簽字才叫簽認,包含口頭答應(錄音)、LINE文字確認或其他通訊軟體等,這些都可以作為法院判決的依據。實務上許多賣方事前並無此認知,所以在口頭應答之後又反悔,即便尚未正式簽約此簽認仍有效,後續產生三方爭議,這部分要小心,有些不良房仲也利用此點,誘導屋主口頭敷衍答應,爾後迫使屋主必須賣房,所以在做任何應答之前必須小心。

3.簽約+用印

這時要在契約上加註其他條件,記得在簽約前協調好。

4.完稅

買方需向政府繳交契稅、印花稅及地政登記規費等稅款,代書都會協助完成。

5.貸款

有關最新房貸資訊優惠,請閱讀我的文章:房貸優惠及補助解密懶人包

6.交屋

過戶完成之後交屋。

房地產產權上的瑕疵如海沙,輻射,漏水,違建以及凶宅。賣方千萬部要抱持僥倖心理,買賣房屋的合約有瑕疵擔保責任6個月的規定,有問題日後要再處理很麻煩。

第一次驗屋就上手

交屋前先驗屋,針對驗屋,漏水,電路,房屋結構這四大點一定要審視,這是攸關入住後的安全及舒適。

電路:漏電斷路器、接地線、線徑、線路破損,安全性問題。

漏水:窗框外圍裂縫、窗戶密合度是否達標,壁癌滲漏的問題。

排水:陽台、廁所、廚房的排水管是不是有泥沙淤積,可能造成屋內淹水情況。

結構:結構水平、磁磚裂縫,影響住的安全。

在一些比較新的中古屋或新成屋,對於上面驗屋的程序還是不容馬乎。像是我自己就聽過在樹林附近賣的嚇嚇叫的新成屋,被買方爆出入住後才發現牆壁漏水,磁磚脫落等問題。驗屋除了上面幾個重點,也可以尋求專業的驗屋公司來查驗。

大頭

關於房潮筆記~
零經驗也能快速買房自住投資

HI,大家好,我是房潮!

我在30歲那年買下人生第一間房子!從前,我覺得買房是一件遙不可及的事,沒有富爸爸富媽媽,小資女畢業後工作努力存錢,但眼看步步高升的房價,還是覺的買房遙不可及。

但因為喜愛投資理財,努力學習知識,直到偶然機會,我的觀念徹底轉變,同時間很快的就買到我自己的第一間房子。從自住到投資,從買賣到裝潢,希望能將自身經驗分享,並彙整市場資訊做成筆記,期望能夠幫助更多投資自住買房新手。

0經驗也能快速搞懂房地產自住投資筆記SOP流程,非常重要但又容易被忽略的細節,都會在筆記中整理給大家。

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