預售屋

目錄

房潮幫大家整理了完整預售屋看重點,並搭配最新房地合一2.0政策,不論您是要買進預售屋自助或是轉手買賣,都必須要注意的重點整理。

預售屋買賣前準備的4項功課

一.鎖定目標區域

先釐清要鎖定的區域,善用網路資訊,搜尋看看該區域有什麼建案可以選擇。

二.了解市場行情

在踏入預售屋銷售中心前,請一定要自己先上網做些功課,了解該區域的房地場市場行情,建案附近交通以及設施。

三.了解建商過去的推案及財務

建商過去在市場上推案顧客評價是很重要的參考,有些名聲不佳建商建案品質為人詬病,名聲弄臭了公司更改名名字重起爐灶,在實際走訪銷售中心之前要多做些功課。

四.初估購屋預算

總價一定是在估算買房預算中首先要考慮的第一步驟,寧願一開始把總價抓高,評估加上銀行貸款後,剩餘的部分自己是否有能力負擔。要精算是否能夠負擔,請參考我房潮之前寫的一篇文章房貸優惠,裡面有個章節是針對貸款額每月本金利息負擔金額的試算。

預售屋看房重點5個細節

一.地基是否有抗性

因為建案尚未完成,當消費者走入接待中心,可能會忽略興建基地的外圍環境等;或者是將來建案完成,發現棟距不夠、高樓層景觀不佳等問題,這類問題在預售諮詢時就要詢問清楚,並仔細觀察基地周圍的環境。

有些接待中心為「外接待」,也就是接待中心的位置並不是在建築基地上。無論如何,消費者一定要實地走訪建案基地,並認真把周邊環境看仔細。

二.建案本身的房屋面積、公設比、管理費

一般來說,建商所計算的房屋坪數,通常包括室內、陽台及公共設施面積,在購買房屋前,大家一定要考慮公共設施及陽台所佔坪數的比例。

三.公設面積、私有面積以及自用面積的區別

除了公設面積外,私有面積也該考量,私有面積包括室內、陽台、該層電梯間、樓梯間及走廊等分擔面積在內,所以私有面積並非自用面積

四.建材以及空間

會特別提出來是因為有時成屋交屋時,買方會發現建材或空間不如預期。比如銷售人員在銷售時說面寬3米,但實際上買家對於3米並無特別的概念,等到交屋時,可能會與想像中有落差。如果對於銷售人員所說的數字真的不清楚,建議還是能夠實際上請業務筆劃出實際的範圍,才能夠減少預期落差。

五.景氣是否反轉

雖然市場都說「預售屋賣的是未來2、3年後的價格」,但沒人確切知道景氣什麼時候會反轉。另外,以前市場對於預售屋的認知是價格比新成屋高,因為銷售的是未來2.3年的價格,但實際上透過調查,北台灣只有台北市預售屋比新成屋貴較多,新北、桃園、基隆差不多,宜蘭和新竹地區預售屋反而普遍比新屋便宜,其中宜蘭預售屋比新屋便宜一成以上。事先做好市場功課,能讓你在出價時更游刃有餘。

1.確認建案已請領建造執照。

2.無須先行支付定金才可審閱契約書。

3.停車位應載明長、寬、高及含車道及其他必要空間的合計面積。

4.土地及建物登記總面積如發生誤差,不足部分,建商均應全部找補。

5.自來水、電力管線、瓦斯內管線之相關費用應由建商負擔。

6.交屋保留款是包括房屋及土地總價的5%。

7.建商如延遲交屋,應按萬分之五日息,負擔遲延利息。

8.建商在交屋前應完成瑕疵修繕義務。

9.房子的保固期限,是從交屋日起算,結構部分保固15年;固定建材及設備部分保固1年。

10.應註明土地坐落地段、地號、建築基地面積與持分比例或坪數

11.註明房屋的棟別與樓層,並影印賣方建造執照之配置圖、平面圖附於契約中。

12.簽約時也應詳細註明開工日期,以及完工期限與交屋日期。

13.在購屋時應注意契約中是否有註明建材規格、廠牌或等級等事項,以防止賣方以劣質品充數,而在交屋時發生糾紛。

14.建議若有保證的設備品牌,合約中應註記品牌,且不要有「或同等級」字樣,較為安全。

15.如果在過程中業者有承諾過的條件,一定要白紙黑字寫下來,同時也留下DM等資料,作為自己權益的保障,都是不能輕忽的小細節。

預售屋買賣

1.預售屋成交後30天內申報

2.地號門牌完整揭露,最遠會追朔到2012年8月的成交紀錄。

3.預售屋合約納管,新制規定,預售屋應在銷售前將買賣定型化契約報請地方政府備查

4.禁止轉售預約單據(紅單),未來規定預售屋完成簽約後,買受人不得將預售屋預約單轉售予第三人。

實價登入2.0

預售屋買賣5大步驟

步驟1-下訂

民眾初步進入接待中心賞屋,想要購買的話,第一步可以進行初步議價。由買方先付一筆小訂金,請建商保留資格,這時候賣方會開一張預定單,就是俗稱的「紅單」。

步驟2-簽約

與賣方議價完成之後,注意簽約後有合約審閱期「五天」以上,如果對合約沒有異議,並同時支付房屋總價的4~6%簽約金,代表合約完成。

步驟3-開工工程期間

一般來說建築完成時間落在2~3年,當開工時建商也會向消費者索取3~5%開工款;後續工程款依照建築進度分批向消費者收取,大約是總價的10%~15%,分次收取的優勢就是消費者不需一次拿出大筆現金。

步驟4-驗屋、銀行貸款

當預售房子快蓋好了,建商就會安排消費者來驗收房子,如果買方驗屋時發現屋況瑕疵,可在驗收單上要求賣方限期完成,當缺失改善完成後就會安排複驗,如果複驗都確認完成沒問題,就會通知交屋,並約定時間完成交屋。

接下來就進入銀行貸款程序,這部分大部分建商在初期都會宣稱可以貸到8成,但實際貸款成數必須要買方實際和銀行交涉,由銀行評估貸款人信用,才能知道最後核定的貸款成數。

步驟5-交屋尾款

預售屋交易需保留最後5%作為交屋保留款,就是俗稱的「交屋尾款」。這5%在完成修繕並經雙方複驗合格後消費者才支付建商,而這5%成為消費者籌碼,對於交屋過程更加有保障。

房地合一2.0預售屋
預售屋課稅時間

上表可以看出房地合一2.0前與後,在預售屋的轉手銷售稅率上差了將近4倍,難怪建商代銷,投資客怨聲載道。想節稅這時候賣房時的成本認列就很重要,一般來說預售屋的成本通常會有買價、客變加(減)帳,費用則還有通常是換約手續費(向建設公司索取發票)、仲介服務費、代書費、履保費等。

總結

房潮這裡建議大家,由於預售屋跟新成屋或中古屋不一樣,沒有實體房子可以檢視,再加上預售屋在實際建案完成交屋之前,必須承受建商信用,交屋時程的風險。建案完成後續也有的建案空間規劃或是建材也可能跟預期有所落差。即便如此並不代表預售屋是不能涉足的領域,事前做足功課,審慎停看聽十分重要。

大頭

關於房潮筆記~
零經驗也能快速買房自住投資

HI,大家好,我是房潮!

我在30歲那年買下人生第一間房子!從前,我覺得買房是一件遙不可及的事,沒有富爸爸富媽媽,小資女畢業後工作努力存錢,但眼看步步高升的房價,還是覺的買房遙不可及。

但因為喜愛投資理財,努力學習知識,直到偶然機會,我的觀念徹底轉變,同時間很快的就買到我自己的第一間房子。從自住到投資,從買賣到裝潢,希望能將自身經驗分享,並彙整市場資訊做成筆記,期望能夠幫助更多投資自住買房新手。

0經驗也能快速搞懂房地產自住投資筆記SOP流程,非常重要但又容易被忽略的細節,都會在筆記中整理給大家。

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